Незначна частка в квартирі: визначення, документи, користування, право на продаж

В часткової власності сьогодні перебуває близько 95% квартир. З нерухомими об`єктами відбуваються різні угоди. В результаті деяких з них виникає частка власності в квартирі. У багатьох випадках її розмір цілком достатній, щоб здійснювати нормальне користування площею. Однак іноді може утворитися незначна частка в квартирі.

Відео: Відмова від приватизації квартири

незначна частка в квартирі

У багатьох громадян виникають складнощі не тільки при здійсненні операцій з такою нерухомістю, а й з її використанням. Адже найчастіше при перерахунку в квадратні метри площа незначною частини приміщення стає такою, що туди ледь можна поставити ногу, не кажучи про нормальне проживання. Розглянемо далі, що можна зробити з таким майном.

Загальні відомості

Незначна частка в квартирі менше 1/4 її площі і самого маленького ізольованого приміщення в ній. У деяких випадках вона може не досягати 1 квадратного метра. Якщо, наприклад, є 1/10 частина квартири, але загальна площа об`єкта становить 300 кв. м. і в ньому 12 кімнат, то їй може відповідати якась кімната. В цьому випадку можна встановити порядок користування без особливих труднощів. Однак незначна частка в квартирі створює певні труднощі. В першу чергу вони пов`язані з неможливістю її відокремити.

специфіка закону

Раніше допускався викуп частки в квартирі, якщо її не можна було виділити в натурі. Ця процедура здійснювалася по ст. 247. Ось що говорить ця норма:

  • Майно, яке знаходиться в частковій власності, може поділятися її учасниками за взаємною згодою.
  • Суб`єкт може вимагати виділу належної йому площі.
  • У разі недосягнення угоди учасниками про умови і спосіб поділу майна або звернення віртуальної його частини в реальну зацікавлена особа може подати заяву в суд.

продаж частки в квартирі

У деяких випадках виділ неможливий без невідповідного збитку нерухомого об`єкту або не допускається законом. В такому випадку ст. 247 ГК передбачається компенсація за частку в квартирі. Вона виплачується іншими власниками майна за згодою зацікавленої особи. Однак норма застерігає: якщо відсутній істотний інтерес учасника, а його частка визнана незначною, виплата відшкодування може здійснюватися і без його згоди. Після отримання грошей суб`єкт не може більше претендувати на спільне майно.

Практичне застосування положень

Фахівці, які використовували ст. 247 в своїй діяльності, читали в основному про те, що незначна частка в квартирі може купуватися без відсутності згоди її власника. На інші положення норми увагу мало хто звертав. В результаті викуп частки в квартирі став одним з найбільш популярних справ в судах. При цьому у всіх випадках виникав актуальне питання з приводу ціни. Якщо вартість кімнати в квартирі можна визначити без особливих труднощів, то з віртуальною площею все не так гладко. В результаті в процесі застосування норми виникло безліч можливостей для прояву корупції.

судові процеси

Визнання частки незначною - процедура досить трудомістка і тривала. В першу чергу зацікавлена особа направляє позов до суду. Заява складається за правилами ГПК. Позов подається в районний суд, що знаходиться за адресою розташування спірного майна. Як предмет заяви виступатиме визнання права. На практиці вироблений ряд умов, що забезпечують вірогідність виграшу спору. Тут варто згадати висновки ВС. У своїх визначеннях суд підкреслював, що, допускаючи можливість викупу частки, законодавець виходив з винятковості таких ситуацій.

права власника квартири

Відповідно, перша інстанція може винести рішення на користь позивача не у всіх випадках, а тільки при наявності ряду обставин. До них відносять:

  1. Неможливість виділити позивачу ізольовану кімнату, відповідну величині його частки.
  2. Заявник ніколи не вселявся на спірну площу.
  3. Решта учасників часткової власності є сторонніми позивачеві людьми.
  4. При укладанні договору (наприклад, при придбанні об`єкта) заявник знав про ситуацію з майном.
  5. Колишній содольщік не користувався об`єктом.
  6. Учасник до пред`явлення йому позову не просився в квартиру і не оскаржував свої права.

роз`яснення

На практиці прийняти рішення по аналогії в ситуації, що розглядається буде вкрай проблематично. Припустимо, содольщік подав заяву з вимогою про вселення до пред`явлення до нього позову про визнання незначності частки. Останній пункт з наведених вище в цьому випадку виключається. Може виникнути ситуація, коли колишній содольщік користувався певний час квартирою. В цьому випадку не виконується п. 5 переліку. Суб`єкт в процесі розгляду може не зізнатися в тому, що він знав про ситуацію з об`єктом. З усього цього випливає, що дія закону поширюється тільки на одиничні незначні частки.

проблеми оцінки

Власник частки в квартирі зустрічається з необхідністю визначити ціну свого віртуального майна. Для цього суд ініціює процес оцінки. Експертами було запропоновано дисконтна схема. Відповідно до неї, будь-яку частку оцінювали в 2-3 рази дешевше в порівнянні з тим, якби її продавали разом з квартирою.

Розглянемо приклад. У квартирі є 2 частки. Загальна вартість об`єкта становить 5 млн. Рублів. Відповідно, 1/2 буде оцінена в 2,5 мільйона. Однак якщо половина об`єкта продається окремо, при цьому в ньому є інший скандальний власник, то вона не може мати високу ціну. Максимум, який можна запропонувати за неї, - 30% від 5 млн. Рублів. В результаті продаж частки в квартирі стала здійснюватися спільно з усім об`єктом. Безумовно, це вигідніше. Учасники домовлялися один з одним, продавали квартиру, а виручені гроші ділили відповідно до наявних частками.

Однак не завжди вдається досягти такого компромісу. При цьому проблемні частки відносяться, скоріше, до винятків. У зв`язку з цим віртуальна площа повинна оцінюватися в прив`язці до всієї нерухомості. Однак і тут знайшлося місце для прояву корупції. Припустимо, є квартира з частками 7/8 і 1/8. Остання менше найменшою за площею кімнати. Власник більшої частки захотів викупити 1/8. Однак господар останньої не хоче реалізовувати її за невелику суму. Власник 7/8 звертається до юриста. Адвокат становить позов до господаря 1/8 про її викуп і грошове відшкодування. Суд повинен призначити оціночну експертизу. При цьому він може звернутися до будь-якого фахівця на свій розсуд.

дарування частки в квартирі

Якщо буде обраний оцінювач, який працює за дисконтним принципом, виграє позивач. В результаті:

  • Набувач 1/8 отримує бажане з найменшими втратами.
  • Юристу виплачується гонорар, а оцінювача - винагорода за роботу.

Однак за всі процедури платив власник 1/8. Суб`єкт ніс значні збитки, оскільки продаж частки в квартирі здійснювалася примусово за смішну ціну.

Ліквідація корупційних проявів

В даний час справи про викуп малозначних часток відносяться до категорії програшних. Більш того, такі угоди сьогодні взагалі неможливі. У 2012 році ВС, Мособлсуд і Мосміськсуд пояснили, що викуп незначною частки допустимо тільки в разі, якщо відповідачем було поставлено питання про виділ її в натурі. Однак, з огляду на розмір віртуального майна, це на практиці неможливо. Для виділу необхідне устаткування окремого входу, кухні та санвузла. У квартирі це зробити неможливо.

Відео: Tax on sale of the apartment. Changes in the Tax 2016: how not to get a fine and penalties

Заборона на вселення

Він встановлений в одному з визначень ВС. Складно сказати, інтереси скількох власників нерухомості торкнувся цей акт. Визначення було прийнято при перегляді спору власників невеликої квартири. Однак положення акта стосуються невизначеного кількості осіб. Важливість закону полягає в тому, що в даний час багатьом громадянам належить частка в квартирі. У спадщину вона отримана або внаслідок інших угод - значення не має.

Проблеми виникають у зв`язку з нерозмірністю віртуальних площ. Деякі власники володіють солідними частками. Вони можуть відповідати одній або більше кімнатах. У інших же дуже маленька частка в квартирі. Права на майно, між тим, хочуть пред`явити всі в рівній мірі. Зокрема, власники мікроскопічних віртуальних площ вимагають вселення. Розгляд таких справ в судах раніше закінчувалося винесенням рішення на користь позивачів. В результаті квартири перетворювалися в так звані "воронячі слобідки", Де не можуть ужитися ні колишні, ні нові користувачі. Починаються конфлікти, в яких виграє сильніший. При цьому він не завжди є тим, у кого більше прав. ВС, переглянувши одне з таких справ, чітко вказав законодавчі норми, роз`яснивши, коли допускається вселення пайових власників в квартири, а коли ні.

суть спору

До суду Московської області звернулася громадянка, яка була спільною власником квартири, як і відповідачка. При цьому у заявниці була 1/40. Відповідачка володіла 1/2. Спірний об`єкт був однокімнатну малогабаритну квартиру. Суд прийняв рішення на користь позивачки. В результаті вона вселилася в квартиру. Відповідачка, не погодившись з постановою, звернулася в ВС. Суд, вивчивши матеріали, встановив, що обласна інстанція порушила законодавчі норми. Відповідно, претензії відповідачки були цілком обґрунтованими.

викуп частки в квартирі

В ході вивчення матеріалів було виявлено, що позивачка зареєструвалася в приміщенні напередодні подачі заяви. Відповідачка, в свою чергу, досить давно проживала в квартирі. Перша інстанція, задовольняючи позов, керувалася наступним: позивачка мала право вимагати вселення, оскільки по 30 статті ЖК вона може розпоряджатися, володіти і користуватися приміщенням. Цей висновок був названий ВС порушенням матеріальних норм. Обґрунтовувалася позиція наступним. У ЖК вказується, що в якості об`єкта прав виступає житлове приміщення. Воно може бути представлене в трьох видах. Це може бути будинок, квартира або їх частини, а також кімната.

Відповідно до ст. 30 законний господар може розпоряджатися і володіти своїм майном. Однак спірна квартира належить чотирьом власникам. З цього випливає, що 30 статтю не можна застосовувати поодинці. Разом з нею необхідно скористатися і інший нормою. Нею є 247 стаття ГК. У ній сказано, що розпоряджатися частковою власністю допускається тільки за згодою учасників. Якщо ж воно не досягнуто, то слід звернутися до суду. При вивченні матеріалів справи, останній виявив, що відповідне рішення було. Позивачка, яка володіє 1/40, разом зі своїм сином вже зверталася з вимогою встановити порядок користування. Однак суд відмовив у задоволенні цієї заяви. При цьому в рішенні зазначалося, що частки настільки малі, що виділ їх в користування неможливий. Районний суд, в свою чергу, не взяв до уваги цю постанову.

висновки

ВС підкреслив, що при винесенні рішення не було враховано одну важливу обставину: при перерахунку оспорювана частка становить 0,5 кв. м. Виділити цю площу в натурі не можна ні за яких умов. В результаті ситуація складається так, що спірний об`єкт не може використовуватися всіма власниками без порушення прав власника, що має найбільшу частку. Далі слід зазначити важливий висновок ВС. Він вказує, що реалізація власником можливості користування і володіння приміщенням залежить від величини його частини і угоди всіх учасників. Оскільки світовий суд вже відмовив заявнику, районна інстанція не мала підстав задовольняти новий позов.

Однак це не все. Головним порушенням, на думку ВС, стало обмеження прав інших пайовиків. Тут суд посилається на конституційні положення. В основному законі сказано, що право суб`єкта на вибір місця проживання не повинно порушувати інтереси інших осіб. ВС звертає увагу на те, що спірна нерухомість ніколи не використовувалася позивачкою, на відміну від відповідачки. Остання не тільки є власницею більшої частини об`єкта, а й проживає на його території протягом тривалого часу. Таким чином, ВС ухвалив таке: відповідно до ст. 10 ГК права власника квартири не можуть здійснюватися виключно з наміром завдати шкоди іншій юридичній громадянину, заборонені дії в обхід норм з протиправною метою, інше недобросовісна поведінка.

права власника квартири

Суд підкреслив, що досліджені їм обставини дозволяють розцінювати дії заявниці, власниці 0.5 кв. м., що вимагає її вселити в приміщення, як зловживання своїми юридичними можливостями. Вони порушують права власника квартири, який володіє половиною об`єкта. ВС були скасовані всі минулі рішення, а справу було направлено на перегляд. В результаті Мособлсуд відмовив позивачці.

Дарування частки в квартирі

Будь-яка угода з нерухомістю передбачає укладання письмового договору. У документі має бути присутня наступна інформація:

  • Опис частки, яка надається в дар.
  • Дані паспортів учасників угоди.
  • Адреса розташування об`єкта нерухомості.
  • Число квадратних метрів, що надаються в дар. Їх обчислюють за загальним метражем.
  • Поверх, на якому розташовується квартира.
  • Кількість поверхів в будинку.
  • Додаткові умови.

В останньому пункті можна, наприклад, вказати, що власник частки буде певний час проживати в квартирі, чи не буде виписуватися з неї. Ціну майна наводити не обов`язково.

Реєстрація

Як оформити частку в квартирі? Необхідно звернутися до реєструючого органу за адресою розташування нерухомості. Договір підписується перед фахівцем уповноваженої інстанції. Реєстратору передаються такі документи:

  • Паспорти учасників угоди.
  • Договір. Кількість примірників має бути більшою за кількість учасників угоди на 1 шт. Зайвий залишається у реєстратора.
  • правовстановлюючий документ на об`єкт. Як нього може виступати свідоцтво, договір передачі, купівлі-продажу, інвестування / ренти, виписка з ЕГРП.
  • Згода чоловіка / дружини, завірене нотаріусом. Воно необхідне, якщо здійснюється дарування частки в квартирі, придбаній в шлюбі.

Якщо від імені будь-якої сторони діє представник, додатково надається довіреність, що підтверджує його повноваження. Якщо суб`єкт, якому дарують частку, є неповнолітнім або недієздатним, надається згода органу піклування та опіки. Необхідність пред`явлення цього документа слід уточнити в реєстраційній інстанції. До зазначених паперів додається квитанція про сплату держмита. Прийнявши всі документи, реєстратор складає заяву в 2-х примірниках. Їх перевіряють і підписують сторони угоди. Після цього реєстратор видає розписку, в якій вказана дата отримання свідоцтва.

Звернення до нотаріуса

Це другий варіант оформлення передачі частки в квартирі. Такий спосіб більш витратний, але в ряді випадків більш виправданий, ніж звернення до регпалати. Нотаріусу надаються такі документи:

  • Паспорти учасників угоди.
  • Правовстановлюючий документ, що підтверджує законність володіння нерухомістю.
  • Договір-підставу.
  • Виписка з ЕГРП.

компенсація за частку в квартирі

У деяких випадках нотаріуси запитують також довідку про зареєстрованих на житловій площі осіб. Договір дарування буде складено в декількох примірниках. При цьому в документі буде вказана вартість майна. Саме на її підставі буде розраховуватися мито і вартість послуг нотаріуса. У нього ж можна запевнити згода чоловіка / дружини.

висновок

Для реєстрації нотаріус забере оригінали документів (за винятком паспортів) і договору дарування. Як і регпалати, він видає розписку, в якій вказується дата отримання паперів. Забрати їх можна буде у нотаріуса або в реєстраційному органі. Видача свідоцтва здійснюється при пред`явленні паспортів. Крім цього, новий власник отримає виписку з ЕГРП з відповідним записом.

Поділися в соц мережах:
Оцініть статтю:


Відгуки та коментарі

Залиш коментар
Схожі повідомлення
» » » Незначна частка в квартирі: визначення, документи, користування, право на продаж